借地借家法の定めに基づく対応をしましょう

松下 豊太郎

ご相談を法的視点で整理分析すると次のようになります。

○事実確認

借地借家法には賃借人保護の手厚い定めがあります。
１．契約更新を拒絶し、期間満了時に明け渡し請求できる条件として、(1)期間満了前1年から６ヶ月前までにこの旨の予告をすること、(2)明け渡しを求める正当な事由が必要です。

２．正当な事由として、単なる老朽化では足りず、倒壊の危険性が高いといった事情が求められるというのが実態です。

３．契約条項に｢家主の都合により、いつでも契約解除、更新拒絶できる｣といった借家人に不利な特約は無効です。

○現状分析
１．上記借地借家法の定めの(1)(2)に反する申し出を、メモ挟み込みという手法でされたため、借家人が、司法書士に法律相談された結果だと思われます。

２．事前に借家人に移転先の紹介や引越し代の負担といった条件を提示し合意を得る交渉をするのが一般的な明け渡し交渉手法ですが、もはや｢あとの祭り｣です。時計の針は戻せません。

○対処法
現時点で相談者さんには、法的に借家人に立ち退き、明渡請求する法的根拠がありません。したがって、次のような対応策を検討されるようおすすめします。

１．いったん契約更新する。次回契約更新にあたり、更新拒絶・明け渡しの手順手法を準備する。

２．今回、借家人が退去・明け渡しを承諾する条件交渉し、妥協点を見出す手順手法を検証する。

３．借家人が司法書士という専門家に依頼しているので、感情論で交渉が紛糾したり、聞く耳を持たず交渉不能に陥るという事態は回避できるので、法に基づく冷静な交渉がしやすいメリットもあります。

４．上記の点をおさえて、(1)相談者さんがご自身で対応する選択肢、(2)不動産賃貸に詳しい専門家に具体的に相談アドバイスを受け対応する選択肢、(3)弁護士に依頼し代理人として交渉を依頼する選択肢などが考えられます。

５．当事務所でも対応可能な部分もありますが、地域的な事情を考慮すると下記データを参照され最寄の専門家の紹介を受けるのが便利かもしれません。

東京行政書士会03-3477-2881　http://www.tokyo-gyosei.or.jp/
東京弁護士会　03-3581-2201　http://www.toben.or.jp/

いずれにせよ、スムースに現状が打開できますよう願っております。

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回答日時：2010年4月 9日(金) 14:09 JST

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