離婚のハラがくくれたら、具体的に専門家に有料相談を

松下 豊太郎

ご相談内容を次の2点に分け、法的視点で整理分析すると次のようになります。
（1）相談者さんご夫婦共有となっている土地建物の持分の全部を妻に売却する件、
（2）離婚の件

○事実確認
(1)土地建物の件
a.共有名義の土地や建物の持分を売却することは、自由です。
b.税制面は、税理士・税務署の領域ですが、適正価格での売買であれば｢贈与｣の対象とならないとするのが一般的な判断です。
c.この件で、問題が生じるのは、｢住宅ローンの扱い｣に絞られると思われます。
d.住宅ローンは、借主の返済能力の審査がメインです。したがって、銀行実務上、借主の変更は通常認めませんし、全額返済しないと抵当権をはずすことはしません。
e.このため、住宅ローン取扱銀行との話をどうつけるかが、現実的問題解消の課題となります。
(2)離婚の件
a.夫である相談者さんと妻が離婚することについて合意に達すれば、離婚届を提出すれば協議離婚が完了します。
b.離婚に際して、金銭的な清算を要する場合、離婚届を出す前にきちんと書面作成し後日のトラブル防止策を講じることが課題です。

○現状分析と課題
(1)土地建物について
a.購入時の資金を出した割合と土地建物の共有持分の割合が一致しない場合、どう折り合いをつけるかという課題があります。
b.持分の取得を希望する妻が、その対価の支払ができるかどうかという課題があります。
c.住宅ローン取組銀行との交渉をどうするかという課題があります。
(2)離婚について
a.土地建物の件は金銭的負担の問題であり、離婚は夫婦間の心情的・感情的な問題です。
b.金銭的負担がなければ、離婚回避といった条件闘争という考え方では、具体的な手順・手法は取れないとお考えになる方が良いでしょう。

○対応策
a.離婚するというハラをくくった場合、不動産の持分を妻に売買する契約をどうするかを検討することです。妻側には購入資金が準備できるかという課題が発生します。
b.妻側に購入資金が準備できない場合、相談者さんの持分を「賃貸」し、妻側から賃料を受領しローン返済に充てるという選択肢も検討課題です。
c.上記a.b.を離婚条件として協議できるかが現実の課題となりそうです。
d.当事者で話をする場合に｢行政書士など専門家に立会い｣を依頼する、当事者間では話し合いができない場合は｢弁護士に代理人としての交渉｣を依頼するといった手法が考えられます。しかし、無料公開相談で一発回答でき解消できるケースではないと思われます。
e.したがって、有料となっても専門家に、個人情報を含む具体的な相談をされ、現実的な解決方法を検討されるようおすすめします。なお、当事務所でも対応可能な部分もありますが、地域的な事情を考慮すると下記行政書士会などで、不動産関係・離婚関係に詳しい最寄の専門家の紹介を受け具体的な相談をされるほうが便利かもしれません。
　三重県行政書士会　
　　　059-226-3137　http://www5d.biglobe.ne.jp/~miekai/
　三重弁護士会　
　　　059-228-2232　http://homepage3.nifty.com/miebar/
いずれにせよ　スムースに現状打開されますよう願っております。

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回答日時：2010年4月20日(火) 12:32 JST

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