相続後の土地建物のローン名義など

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。

土地は祖父名義で建物はお父様の名義でしょうか？それとも、住宅ローンを負担していた叔父の名義でしょうか？
住宅金融公庫での借入であるなら、叔父の居住用住宅としての借入である場合があり、建物名義も叔父の名義になっていないでしょうか？
まずは、建物名義を確認下さい。

基本的には、仰る通り、土地建物の売買と言う形を取ったほうが良さそうです。

建物名義を確認後、名義人（叔父かお父様）と売買契約を締結します。
この際の建物価格は、住宅ローンの残債を一括返済する額と固定資産税評価額とを比較してみてください。

固定資産税評価額は、役所の固定資産税課に行けば、土地と家屋の評価証明と言う形で取得できます。但し、登記名義人かその名義人から委任を受けた受任者しか取得できませんので、今現在は、４月に送られてきた固定資産税の納税通知書を見てみましょう。
その固定資産税評価額より住宅ローンの残債の方が高ければ贈与等の問題はないので、売買契約の準備をします。

相談者自身が借入する住宅ローンは、現在借入している金融公庫の残債を一括返済して名義変更する必要があるからです。


さて、ここで土地の名義についてですが、基本は土地もご相談者の名義にしていく必要があります。
将来的な名義の問題や再度の売却時の手続きの煩雑さを考えると、ご相談者自身の単独名義にしておくことが大事だと思います。


そこで、相続を追ってみてください。
土地は祖父の名義尾で、すでに祖父母共に他界されているとのことですから、この方の相続人を確定しなければなりません。
この場合、お父様しか祖父母の子供がいなければ、法定相続分での相続として名義変更するのは容易にできますが、他に子供（お父様の兄弟）がいる場合は、お父様の単独名義の登記にするためには、遺産の「分割協議書」を作成しなくては、お父様の単独名義に登記できません。
また、この場合、お父様のご兄弟が他界している場合などは、その子供達と分割協議しなくてはならなくなります。

この相続の状態をご確認下さい。

さて、ご心配の叔父との売買に伴う税金ですが・・・
まず、売却に関しては、叔父やお父様名義の不動産を売却しても売却に対して利益（売却益）がでなければ譲渡所得税はかかりません。
相続についても、相続税は一般的にはかからないと思いますが・・・
相続税の基礎控除が５０００万円あり、相続人一人あたり１，０００万円を上乗せして、相続財産から控除できます。
日本の９５％の相続は相続税は発生しません。

ご確認下さい。

その他は、印紙税や名義変更時の登録免許税等ですが、これは仕方ありません。必要経費と思ってください。

ポイントは、不動産業者等にきちんと契約書を作成してもらうことです。
できればトータルでアドバイスッできる所が良いでしょう。
また、祖父の相続登記には時間と費用がかかると思いますので、こちらから手を付けていくのが、よろしいかと思います。

後、ご本人で住宅ローンの借入に金融機関と相談・事前審査等を始めておいてください。

ざっと、方法等を書きましたが、いかがでしょうｙか？

不明な点等があれば、本サイトか弊社のサイトからお問い合わせ下さい。

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回答日時：2010年6月11日(金) 19:19 JST

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