相続　親子リレーローンを家族で返済した場合の土地の登記

ご相談者：40代/女性

先生、はじめまして
なやこと申します。

５月に父が他界し
父の死後、住宅ローンが２つ残りました。
このローンは、父と弟48歳の親子リレーローン（３５年）となっており
ます。（みずほ銀行・スーパー住宅ローン「自由計画」（親子リレー用））
１つ目は土地のローンで、借入金７１００万に対して、現在の残高が４７,７９７,１５４円
２つ目は住宅のローンで、借入金１８,９１５,２１９円に対して、現在の残高が１３,１４０,３００円です。

質問内容は
親子リレーローンを、家族が相続した死亡保険金をや貯金をつかって完済した場合
土地建物の名義を法定どおり分割する方法を教えて頂きたいと存じます。

【内容と背景】

銀行は
父との契約で、父亡き後は、土地建物とローンを弟である長男名義にし
なければならない事になっていると言います。

ローン債務者である弟は、現在契約社員で月収も２０万なので
審査に通らない可能性があります。
（１０年前に自己破産事件を起こしています。）

法定相続人は
妻である母（年金受給者）　長女の私（派遣社員）と長男弟（契約社員）です。
弟には妻と子供があり、いずれも同居しています。

私たちには父の死亡保険金４１００万が残されました。
最初は、弟が銀行の審査に通らないとみて土地建物を任意売却し
夫々が独立するつもりでいました。

ところが、長男の妻が自宅で学習塾のアルバイトをしている為
この家を出ると生活できなくなると言い出し
さらに、母親も高齢なので私と一緒に住み慣れた家を出て住むのはキツイ様です。

そこで父の死亡保険金４１００万と、分与される銀行預金と夫々の貯金をかき集めて
なんとか債務を払えそうですが
手元に一銭も残らなくなります。

ところが、銀行ローンを返す為に一旦土地建物を弟名義にせねばならないと
銀行から言われており
私と母は、父から受け継いだ分与のお金を払うのに
土地の権利を得る事ができません。

これでは弟が土地を担保に借金をしたり、
なにかあったときに土地建物を奪われたら、権利の無い私たちは住む家まで失います。

弟は身勝手で、威張っている人間ですが母のことを思うと家を出るのが可愛そうです。

ちなみに、ローン契約書のコピーには
所有する土地や建物についてローン契約書と同じでなければいけないとは
書いていませんでした。
担保部分の２項には
借主は、担保について現状を変更し、または第3者のために権利を設定しもしく
は譲渡するときは、あらかじめ書面により銀行の承諾を得るものとします。

①　親子リレーローンを完済するためにお金をかき集めるのですが、
　　　そのとき私たちから弟への贈与税は発生しますか？
②　銀行は、住宅ローンの契約が父から長男に引き継がれる契約なので
　　妻（母）と長女（私）に土地建物を分与できない。と言いますが完済したあとで
　　法定どおりの分与はできないでしょうか？
　　弟からの贈与とみなされ、税金もとられてしまうんでしょうか？

お忙しいところすみません。
おしえていただけますと幸いです。

40代/女性 | 日付：2010年9月26日(日) 12:48 JST | 閲覧件数: 8,087