ワンルームマンションの経営について

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。

ワンルームマンションの経営に関してですね！

今回、購入したらと勧められているワンルームは新築物件でしょうか？
新築のワンルームマンションを購入して、家賃保証会社あるいは賃貸管理会社と賃貸借契約を結び長期にわたり、賃貸経営をすれば、後々の年金代わりになるとか・・・、安定した収入になるとか・・・言われていませんか？

そう言った将来の漠然とした不安から、多少でも安定すれば・・・、将来収入の目途が立てば・・・、今は、業績もいいから資産形成しておくといいですよ・・・、とか言われませんでしたか？

２７年のローンを家賃相当額程度で返し続けていけば、将来自分の安定収入につながると・・・・
それまでは、家賃を保証しますので、空室になっても安心です！何の心配なく返済し続けられます・・・みたいなこと言われませんでしたか？


少なからず、私はこの２７年後の結果を見た人は、ほとんどいないと思っています。
本当に自分にとって、良い資産となったのか？
個人的には、新築の賃貸物件の購入には否定的です。

ご心配になっている管理会社の信用度についても、途中で支払われなくなったらと考えていることの結果ですよね！

この心配点について考えると、一つは、「永遠」は存在しないということです。
現在の会社の信用度を調べても、何回も管理会社が会社名を変更したり、実態が変わったりと言うことは多く見ました。その都度、オーナーに連絡は来ます。

保証している賃料の額も永遠ではありません。
これは、市場の賃料相場が下がれば下がる可能性があります。
市場の賃料よりも安い賃料でワンルームを借上げ、差額を収入としている以上、元の賃料が下がれば、値下げの要求が来ます。

また、敷金や礼金についてもオーナーの所には、入ってきませんので管理会社等の収入は不明瞭になってきます。

そもそも、新築時の一番貸しやすい時、設備的にも不具合など起きないときに管理会社を通して賃貸していて、長期の賃貸経営が成り立つわけがありません。

話を戻しましょう！
ご心配の管理会社がつぶれても、賃料は直ちにオーナーサイドに変更されるよう、管理会社との契約書に記載しておけば、それなりに対応はできます。
ただ、このような会社はつぶれる時、あらかじめ管理会社を別に用意して、転々と管理の引継ぎをしているケースを多く見ます。
最後は、誰がやっているのか？よくわからないケースも見受けられます。

ローンを管理会社のあっせんで組むと、スル〇銀行とかジャ〇〇とか、金利が高いのが普通です。
さて、途中で手放そうとしたとき（売却）幾ら位で売れそうですか？
その時、ローン残額を一括返済しないといけませんが、何年保有していないといけませんか？
数年後、急に資金が必要になり換金しようと思った時、どうですか？追金がかなり必要に
なりませんか？


これらは、ワンルーム投資をしてしまい、失敗してきたケースによく見られる内容です。
営業の人は、複数あれば空室のリスクも解消できますとか・・いろいろなことを言いますが、不動産の投資は、売却してローン等を清算できないなら、しないほうが良いでしょう！
逆に言えば、売却してローン等を清算できるくらいの価格のものを購入したほうが無難です。

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回答日時：2012年8月27日(月) 10:31 JST

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