いわゆる任意売却時に当たり気を付けること！

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。

ご自分だけがと言うことではありませんので、あまりご自身を責めないほうがよろしいかと思います。いわゆるこの手の被害者は、相当数おりますので・・・

今は、ご自身がどのようなリスタートを切れるかを考えましょう！

さて、ご相談の①ですが、ちょっとＷＥＢ上では、記入しずらい（言葉として残ってしまうのがちょっと問題があります。）ので、別途メールをいただくなりすることをお考えください。

②については、連帯保証人でない方のところに借金取りが督促に行っても、別途に保証する意思を示さない限り取り立てることはできません。

銀行系のローンであれば、あまり手荒なことはしないと思いますので、そのような取り立ては、ほとんどないと思います。

所有する不動産を任意売却（通常、一般市場価格に近い値段で取引されるが残債は残る場合。）には、銀行（債権者）の同意が必要です。特別書面で同意書を出すということではありませんが、協力してくれないと売却できません。

売却後の残債務（＝借入残高‐売却価格）の処理は各銀行によって対応が異なります。
残債務を分割で返済（毎月２，３万円程度とか）で返済することで了承するケースもあるらしいですが、これは、残債務の額や銀行の対応により異なります。

もっとも、この時点で、銀行相手ではなく普通は「保証会社」に債権が移行していますので、保証会社との交渉になります。

私自身は、この保証会社との交渉しての方法と言うのやっておりません。
実際には、自己破産とセットで行うケースが多いいと思います。ただ、なかなか自己破産を選べない場合もあり、返済が滞った状態が長期化し、競売になってしまうケースもあります。

管理組合への管理費等は、任意売却・競売ともに売買代金の中から差し引かれて管理組合に支払われる形になりますので、自己負担は大丈夫でしょう。
これは、新所有者（購入者）に未払い管理費等の支払い義務が移行するので、売却代金から精算する仕組みになります。保証会社等も、それは認めてくれます。


固定資産税は本人の支払い義務はなくなりませんので、保証会社に了解をお願いして、物件売却時の売買代金から差し引く形がりそうですが、差押えの登記がないと認めてくれないケースが殆どです。つまり自己負担になります。


任意売却において、そのほかの健康保険や住民税等の支払いがある場合、これらの支払い義務が消えることはありません。追いかけられます。
ただ、当該不動産にこれらの差し押さえが登記されていないと、保証会社は売却時の経費として代金からの支払いを拒否するケースが殆どです。

この辺りは、売却時に十分ご注意ください。

③については、売却により残債を全額返済できるのなら、銀行に詳しい話をする必要はないと思います。
売却がある程度進んでからでも、「売却して一括返済するよ」でよいでしょう。

売却は、管理会社や銀行の承諾なしにいつでもできます。ただし、金融機関に対しては、ローンの一括返済が条件ですので、一括返済できる金額で売却するというのが現実です。

但し、任意売却するのなら（要するに売却しても一括返済できず、さらに現金を足してもローン残高に足りないのなら）事前に話をするほうが無難です。

通常は、その前に、ローンの返済が遅れ始めます。

銀行が詐欺罪で刑事告訴しても、何らの得もありませんので、ほとんどないでしょう？
住んでいる・いないは触れないほうが無難です。銀行も突っ込んでは聞いてこないと思いますよ。
自分の審査の甘さを露呈するようなものですから。
銀行と言うところは、回収さえできれば問題ないのです。
回収するためのことしか気にしていませんから、わざわざブラックボックスを突いたりしないと思いますよ。


任意売却するなら、物件の売却はもちろん残債含めての処理まで、しっかり確認してから実行してください。
物件欲しさに甘い言葉でついつい・・・なんてこともあります。

苦しい時こそ、判断力が鈍くなりがちですが、しっかりと考え、判断してください。

中には、甘い言葉で釣り上げて、知らん顔！と言うこともあります。
十分ご注意ください。

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回答日時：2012年10月 4日(木) 17:48 JST

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