投資用マンションの購入

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。
投資用マンションをローン組んで購入し、そのローン支払は賃料相当額で１００％保証するから大丈夫ですよ！と言った感じでしょうか？
現実には、これと似たようなケースが私のいる神奈川県や東京で起こっているようです。最近の相談にもありました。少し問題を整理して話をします。あなたが購入したマンションの売主である分譲業者が販売も行っており、そこが倒産した。管理会社は別会社（といっても売主の関連会社あるいは子会社であるケースがほとんど）でしょうが、それも併せて倒産したしまったと言うことでしょうか？

詐欺に当たらないかを追求する、あるいは破産手続きに参加してあなたの有する債権をどのように行使するか、また、その債権の行使によって得られるものと、その行使に係る経費とについては、法律的な内容になりますので、きちんと法律の専門家の弁護士等に一度ご相談されることをお薦めします。

不動産コンサルタントとしては、家賃保証に関する内容がこのようなマンション販売時について回るということは知っていますが、その額が、その他の債権者の債権額と比較して、配当が得られるほどあるかと言うと厳しいのではないかと感じています。
破産の場合は、破産申立により裁判所が管財人を選任し、破産財団が設立されます。その破産財団が破産者の資産を処分して、換金したものを全債権者に債権額に応じて分配するのが基本です。債権者は自己の債権額を破産管財人に申告して債権があることを申入れしておきますが、不動産会社等の破産による負債総額は、かなりの額になることが予想され、ご相談者と同じような被害者が多く出ることが予想されます。多額の分配金と言うのは一般的には厳しいのではないでしょうか？
一つは債権者集会に出てみて、同様のマンション購入者がいれば、そのような方々と共同で債権の回収を試みるなどが必要かもしれません。

また、当初契約の解除についても、難しいと感じています。購入とその後の管理委託契約（家賃保証）と住宅ローンの金銭消費貸借契約は密接不可分ですが、このような事態になるとそれぞれが自分の保身に走り、契約を前面にあなたに迫って来るでしょう。恐らく、ローンの支払が滞っていれば、そちらの対処をしていかないと、あなたの損害が大きくなってきます。物件自体を売却し、一部自己資金で補填して全額返済するケース、物件価格自体が既にかなり下がっている時など、返済の目途が立たずに自己破産を検討しなくてはいけない場合も有り得ます。債権者と同時に債務者としての立場が併存してきますので、しっかりと信頼できる弁護士に早く相談することをお薦めします。

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回答日時：2009年2月 9日(月) 13:46 JST

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